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高傭金背后的我愛我家:凈利潤率僅6.4%,員工開支55億,平均年薪10萬

原標題:高傭金背后的我愛我家:凈利潤率僅6.4%,員工開支55億,平均年薪10萬

文/岳家琛 編/李愨

出品/搜狐財經“公司深讀”

近日,新華社的曝光再次將我愛我家高中介費問題推上輿論風口。文章稱,有消費者通過我愛我家租賃房屋,一年后再續租時,需要再交一遍中介費。這違反了《北京市房地產經紀管理辦法》的規定。

“房屋中介實際上是非常古老傳統的一個行業,靠撮合交易收取傭金取得收益。”一位曾在我愛我家工作十余年的管理層對搜狐財經表示,“不管出來多少新的概念,他的核心商業模式始終未變。”

這一“古老”商業模式也支撐著A股唯一地產中介類上市公司我愛我家的業績。4月9日,我愛我家發布了借殼上市以來第一個并表年報。其核心業務二手房經紀實現營收54.8億元,占比達54.3%。

即便是在地產高溫的2017至2018年,我愛我家業績增速依舊緩慢。2018年報顯示,我愛我家房地產經紀(經營我愛我家經紀業務的子公司,上市公司“我愛我家”系控股公司)2018年實現扣非及募資影響的凈利潤6.5億元,2017年則是5.06億。

前有行業老大鏈家,后有眾多地產商陸續分割房屋租賃市場蛋糕。而媒體不斷曝光下的我愛我家,領導層“外行指揮內行”等問題逐漸顯現,我愛我家前路何方?

擦線完成對賭

2018年,我愛我家歸母凈利潤6.54億元,較上一年度同比增長1011.36%。雖然十倍的的增幅可謂驚人,但其業績大漲其背后的原因是凈利潤的同比參照數據來自原昆百大。

2017年12月21日,昆百大A發布公告稱,我愛我家房地產經紀84.44%股權已完成過戶,隨后昆百大更名為我愛我家控股集團。截至2018年底,我愛我家控股共持有我愛我家房地產經紀98.44%股份。

2018年,我愛我家歸母凈利潤6.54億元,較上一年度同比增長1011.36%。雖然十倍的的增幅可謂驚人,但其業績大漲其背后的原因是凈利潤的同比參照數據來自原昆百大。

2017年12月21日,昆百大A發布公告稱,我愛我家房地產經紀84.44%股權已完成過戶,隨后昆百大更名為我愛我家控股集團。截至2018年底,我愛我家控股共持有我愛我家房地產經紀98.44%股份。

我愛我家借殼上市時曾簽訂業績承諾協議:我愛我家房地產經紀2017、2018、2019年實現扣非及募資影響后的歸母累積凈利潤應分別不低于 5 億元、11 億元及 18 億元。

根據我愛我家披露,我愛我家房地產經紀2017年實現業績5.06億元、2017至2018年度累積為11.56億元,擦線完成了業績對賭。

除去昆百大(昆明百貨大樓)原有業務外,我愛我家核心業務主要包括二手房經紀、新房業務及房屋資產管理(即長租公寓“相寓”)。其中二手買賣業務營收同比增長3.2%;新房業務與去年同期相比增幅4.5%。

年報顯示,我愛我家2018年地產綜合服務營銷收入突破100億元,涉及資產交易規模GMV值約4000億。然而搜狐財經發現,貝殼找房CEO彭永東今年年初曾公開表示,鏈家2018年GMV已經突破萬億。

更早的數據是2015年,鏈家彼時GMV達到7090億元,營業收入155億。千年老二我愛我家始終未能追趕上鏈家的步伐。

追趕鏈家的步伐

為了追趕鏈家的線上資源優勢,2018年6月,因反對貝殼找房試圖整合房產中介行業,我愛我家與58集團結盟,引入58集團作為戰略投資者。隨后,58集團成為我愛我家第二大股東,58集團也補充了我愛我家的線上資源。

除了線上資源差距外,我愛我家的業務覆蓋范圍也落后于鏈家。2018年報顯示,我愛我家業務主要集中在華東及華北地區,兩區域合計占營業收入比重達85.23%。

為了拓展市場布局,我愛我家啟動重大資產重組,擬以發行股份及支付現金方式購買中環互聯100%的股權。,中環互聯在華中、西南、西北等十七城市布局有2400家加盟門店。

2018年報還披露了我愛我家長租公寓“相寓”的經營情況:截至2018年12月31日,在管規模30.3萬套,較2017年年底增長19%。

相寓成立于2001年,發展至今已經18年。然而自如成立僅有短短7年時間,在管規模已經一倍于“相寓”。

目前,鏈家旗下的長租公寓自如估值已達200億,而整個我愛我家控股的市值僅167億。

“自如的擴張速度比我愛我家相寓快,是因為相寓主要依靠自有資金發展。”我愛我家上述前管理層表示。

上述我愛我家前管理層介紹,房屋資管業務主要有是兩種模式,一種是賺收房和出租之間的價格差,一種是賺時間差。“中介拿到房源以后,一般會和業主有一到兩個月的裝修及出租時間,這段時間是免租金的。”

“我愛我家相寓主要賺時間差。如果單純一進一出,不做任何裝修改造,很難做價差。而重裝修對資金壓力比較大。相寓的模式就是不做重裝修,以最快的速度租出去。”

年報顯示,相寓全國平均出租率為94.9%,平均出房周期為9.7天,委托收益為16.54億元,較上年同期增幅為50.78%。

人均薪酬10萬,過半數為大專以下學歷

雖然二手房經紀行業高昂的中介費經常備受輿論詬病,但搜狐財經發現,2018年我愛我家合并利潤表披露的凈利潤為6.9億,凈利潤率僅為6.4%。

搜狐財經發現,我愛我家2018年支付給職工以及為職工支付的現金流出共54.58億,期初應付職工薪酬2.6億,期末應付職工薪酬2.52億,據此計算,我愛我家年度薪酬總額為54.5億元。

我愛我家去年全年營收為106.92億,職工薪酬占該公司全部營收的50.97%。合并報表下的凈利潤為6.9億,職工薪酬為我愛我家全年凈利潤的7.9倍。

根據2018年報信息,我愛我家共有在職職工5.24萬人,據此計算我愛我家人均年薪(含企業繳納部分)為10.4萬元。

另外,我愛我家去年銷售費用為9.7億,管理費用為10.3億。銷售費用中,職工薪酬占比76%,為7.4億;管理費用中職工薪酬占比57%,為5.8億。二者合計職工薪酬為13.2億。

我愛我家的在職職工中,銷售人員有4.3萬人,占職工總數82%。從職工學歷構成來看,大專以下(不含大專)占比最大,為53.7%。

此外,我愛我家去年為勞務外包支付的報酬總額為2.79億元。

“在我愛我家,人的成本是最大的,其次是店面成本。”上述我愛我家前管理層介紹。

我愛我家財報還披露了高管薪酬:目前在職副總裁去年平均稅前年薪為60.07萬元,原副總裁胡景暉稅前報酬為43.98萬元。

董事長兼總裁謝勇的稅前報酬為73.3萬元。

前高管套現離場,現高管多無地產中介經驗

我愛我家房地產經紀原本由劉田、張曉晉、李彬等共同控制。2017年底,昆百大向劉田、張曉晉、李彬等自然人和法人發行股份及支付現金,合計持有的我愛我家 84.44%的股權,合計支付對價為55億元。

其中劉田、張曉晉、李彬三人合計持股26.95%,共計套現約18億元后離場,目前僅持有少量我愛我家股票。截至2018年12月31日,劉田持股比例為3.13%,張曉晉、李彬持股比例均為2.54%。

而自從我愛我家借殼昆百大A上市以來,數個在我愛我家工作多年的高管也相繼于2018年離任,其中包括一位總裁助理、兩位副總裁和兩位監事會主席。

2018年8月18日,我愛我家原副總裁胡景暉在朋友圈公布辭職信,將其與現任董事長謝勇的矛盾公之于眾,此舉引起輿論關注。

根據我愛我家2018年報披露,胡景暉解聘日期為2018年8月20日,原因是“個人原因辭職”。胡景暉自2001年12月起任我愛我家副總裁。

根據年報披露,這之后8月31日,我愛我家另一位副總裁曹曉航也辭去職務。曹曉航2016年6月加入我愛我家,擔任副總裁。此外,我愛我家原總裁助理竇巖也于2018年6月6日辭去職務。

我愛我家“老人”相繼離開,“新人”多無地產經紀行業的從業經驗。

目前,我愛我家高管團隊8位副總裁和1位總裁中,只有陳毅剛、何洋、朱威三位副總裁是我愛我家背景出身,在我愛我家房地產經紀工作超過5年。另外五席均來自于原昆百大高管團隊,此前均無地產經紀行業從業經驗。

其中副總裁段蟒此前為昆明百貨大樓副總經理、昆百大總裁助理;副總裁潘斯佳此前為昆百大控股地產綜合事業部總經理;新聘任的副總裁劉東穎曾在(IBM)國際商業機器中國有限公司任職二十余年。

我愛我家現董事長兼總裁謝勇此前同樣沒有地產經紀的從業經驗,簡歷顯示,謝勇是金融專業出身,第一份工作在中經開,之后,謝勇的工作經歷主要圍繞投資、資產管理等領域。

上述我愛我家離職人員認為,這樣的高管結構,難免有“外行領導內行”的弊端。

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